Имот на зелено: 10 неща, които да проверите, преди да платите капаро

Накратко. Преди да платите капаро за жилище в строеж, проверете кой притежава земята или правото на строеж, дали има влязло в сила разрешение за строеж, има ли ипотека върху терена, как вноските са обвързани с етапите на строителството и какво казва предварителният договор за срокове, площи и неустойки. Нито една проверка не премахва риска напълно, но заедно го правят видим и управляем.

Когато купувате апартамент на зелено, плащате за нещо, което още не съществува. Срещу по-ниската цена поемате риск: за срока, за качеството и за това дали сградата изобщо ще бъде завършена. Повечето проблеми, които купувачите откриват след години, са се виждали в документите още преди първото плащане.

По-долу са десетте въпроса в реда, в който обикновено възникват. В края ще намерите списък с документи и въпроси, които можете да занесете на срещата с инвеститора.

1. Кой стои зад проекта: инвеститор и строител

Инвеститорът (възложителят) и строителят често са различни дружества. Инвеститорът ви продава жилището и отговаря пред вас по договора. Строителят изпълнява работата. Нерядко за всяка нова сграда се учредява отделно дружество с минимален капитал, което няма друго имущество освен самия проект. Това не е нарушение, но означава, че при проблем срещу вас може да стои фирма без активи.

Какво да направите:

• Проверете дружеството в Търговския регистър на Агенцията по вписванията: кога е учредено, кой е собственик и управител, публикува ли годишни финансови отчети.
• Проверете дали строителят е вписан в Централния професионален регистър на строителя към Камарата на строителите в България за съответната категория строежи.
• Посетете поне една завършена сграда на същия инвеститор. Попитайте живущите с колко се е забавило въвеждането, кой поддържа общите части и има ли течове и пукнатини.
• Потърсете името на дружеството и на собствениците му в новините и в публикуваните съдебни актове.

Сериозен сигнал за внимание е инвеститор без нито един завършен обект, с чести смени на собствениците или без публикуван финансов отчет.

2. Земята и правото на строеж: какво всъщност купувате

Срещат се три основни схеми. При първата инвеститорът е собственик на земята. При втората собственикът на земята му е учредил право на строеж с нотариален акт, обикновено срещу апартаменти като обезщетение. При третата между тях има само предварителен договор. Третата схема е най-рискова, защото инвеститорът още няма вещно право да строи.

Правото на строеж също има срок. Законът за собствеността предвижда, че то се погасява по давност в полза на собственика на земята, ако не бъде упражнено в продължение на пет години. Съдебната практика не е единна кога точно правото се смята за упражнено, затова при нотариален акт отпреди няколко години преценката е за адвокат.

До завършването на груб строеж предмет на сделка може да бъде само правото на строеж. Груб строеж означава сграда с изпълнени ограждащи стени и покрив. След като общината го констатира, вече могат да се прехвърлят самата сграда и отделните ѝ обекти. Затова повечето купувачи подписват предварителен договор на ранен етап, а нотариалният акт за апартамента се изповядва след груб строеж или след въвеждане в експлоатация.

Поискайте нотариалния акт за земята или за правото на строеж и, ако има такъв, договора със собственика на земята. Вижте кои апартаменти са обещани като обезщетение. Те не се продават, но заемат място в сградата и нерядко най-добрите позиции.

3. Разрешение за строеж и одобрени проекти

Разрешението за строеж се издава от главния архитект на общината въз основа на одобрен инвестиционен проект. Ако разрешение все още няма, а инвеститорът вече събира капаро, рискът е изцяло ваш: проектът може да бъде променен, забавен или изобщо да не бъде одобрен.

Какво да видите:

• Копие от разрешението за строеж с отбелязване, че е влязло в сила. Сверете възложителя, адреса и описанието на сградата: етажност и брой обекти.
• Одобрения архитектурен проект за вашия етаж и апартамент, а не само рекламното разпределение. Двете понякога се различават.
• Кой упражнява строителен надзор.
• Кога е открита строителната площадка. Разрешенията имат срокове на действие, а дата на откриване на площадката показва дали строежът е започнал законно.

Инвеститорът може да промени проекта по време на строителството, но съществените отклонения изискват ново одобряване. За купувача това може да означава повече етажи, друго разпределение или различен размер на идеалните части. Затова в договора запишете, че проектът не може да се променя по начин, който засяга вашия обект или общите части, без писменото ви съгласие.

4. Акт 14, Акт 15 и Акт 16: какво означава всеки етап

„Актовете“ са образци на документи, които се съставят по време на строителството. Купувачите често ги бъркат, а от тях зависят плащанията и моментът, в който можете да станете собственик и да живеете в жилището.

Категорията на жилищната сграда зависи главно от височината ѝ. Сградите до 10 метра са четвърта категория, от 10 до 15 метра са трета, а над 15 метра са втора. На практика многоетажните жилищни сгради се въвеждат с разрешение за ползване от ДНСК, а къщите и ниските сгради с удостоверение от общината. Когато някой каже „чакаме Акт 16“ за малка сграда, той има предвид удостоверението.

Законът забранява ползването на строеж, преди да е въведен в експлоатация. Затова крайният срок в договора трябва да бъде обвързан с разрешението за ползване или удостоверението, а не с Акт 15 и не с неопределеното „завършване“.

5. Предварителният договор: клаузите, които решават всичко

Законът за задълженията и договорите изисква предварителният договор да бъде в писмена форма и да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния. Ако едната страна откаже да сключи окончателния договор, другата може да поиска от съда да го обяви за окончателен. Устни обещания, рекламни брошури и съобщения в чат не са част от договора, освен ако не са приложени към него.

Проверете дали договорът съдържа:

• точна идентификация на обекта: етаж, номер по проект, изложение, застроена площ и идеални части, с приложен чертеж от одобрения проект;
• цената и какво включва тя: ДДС, общи части, паркомясто или гараж, присъединяване към мрежите;
• схема на плащане, обвързана с конкретни документи, а не с „напредък на строителството“;
• крайни срокове с конкретни дати за въвеждане в експлоатация и за нотариален акт;
• неустойка за забава от страна на инвеститора, а не само за купувача;
• допустимо отклонение на площта и правило за преизчисляване на цената;
• приложение със степента на завършване и материалите;
• задължение обектът да бъде прехвърлен свободен от ипотеки и други тежести;
• право да развалите договора и да получите платеното обратно, ако сроковете бъдат нарушени съществено;
• кой поема разходите по нотариалния акт.

Капарото (задатъкът) има особен правен режим. Ако купувачът не изпълни, губи капарото. Ако продавачът не изпълни, дължи го в двоен размер. Затова в договора трябва да е ясно коя сума е капаро и коя е авансово плащане.

Нотариалната заверка на подписите не е задължителна, но улеснява доказването и е добра практика. Преди да подпишете, дайте договора на адвокат с практика в сделките с имоти.

От февруари 2026 г. Върховният касационен съд разглежда тълкувателно дело № 1/2026 по въпроса дали предварителният договор за жилище, съчетан с договор за изграждането му, попада в обхвата на Закона за защита на потребителите. Досегашната практика е противоречива. Отговорът ще има значение при спорове за неравноправни клаузи.

6. Схемата на плащане: колко рискувате, преди сградата да съществува

Всяко плащане преди нотариалния акт е на практика заем, който давате на инвеститора без обезпечение. Колкото по-голяма част от цената платите рано, толкова повече зависите от това дали проектът ще стигне до края.

Често по-голямото първоначално плащане носи отстъпка. Примерът е илюстративен:

Във вариант А спестявате 7 500 €, но преди грубия строеж държите при инвеститора 57 750 € повече, а за финалния етап не ви остава нито едно евро като лост. Отстъпката е цената, която инвеститорът плаща за риска, който поемате вместо него. Преценете дали тя е достатъчна.

Добра практика е последната вноска да се плаща при въвеждане в експлоатация или при нотариалния акт. Тогава инвеститорът има стимул да довърши сградата и документите. Плащайте само по банков път, по сметката на дружеството, посочено в договора, с ясно основание за плащането.

Ако инвеститорът предлага банкова гаранция за авансовите плащания или плащане по сметка под контрола на финансиращата банка, това е реално предимство. Към октомври 2026 г. законът не задължава инвеститорите да предоставят такива гаранции, макар че в публичното пространство се обсъждат предложения в тази посока.

7. Площта в обявата и площта, в която ще живеете

Цената обикновено се определя на квадратен метър обща площ. Тя включва застроената площ на апартамента и полагащия му се дял от общите части: стълбища, коридори, асансьорна шахта, понякога мазета и покрив. Застроената площ се мери по външните стени и включва самите стени, колоните и шахтите. Пространството, което реално използвате, е чистата площ по помещения.

Илюстративен пример за двустаен апартамент:

Съотношенията варират според сградата. В малки сгради с асансьор и широко фоайе делът на общите части може да е голям, затова сравнявайте цените само по еднакъв показател.

Поискайте таблица с чистата площ на всяко помещение и с терасите отделно. Наредете мебелите върху чертежа: колона в ъгъла на спалнята или прозорец до пода може да направят стаята неудобна, въпреки добрата квадратура. В договора запишете допустимо отклонение на застроената площ, преизчисляване на цената в двете посоки и право на отказ при съществена разлика.

8. Материали, изолация и енергийна ефективност

„Завършване до ключ“ и „на шпакловка“ не са нормативно определени понятия и всеки инвеститор ги разбира по своему. Поискайте приложение към договора, което описва конкретно:

• външната топлоизолация: материал и дебелина;
• дограмата: вид на профила и стъклопакета;
• звукоизолацията между апартаментите и между етажите, например плаваща замазка;
• отоплението и охлаждането: предвидени ли са тръби, термопомпа, изводи за климатици;
• електро- и ВиК инсталацията: брой контакти и изводи, табло, водомери;
• подовете, банята, входната врата и асансьора.

Новите сгради се проектират с близко до нулево потребление на енергия, а преди въвеждането им се изготвя сертификат за енергийните характеристики. Попитайте за проектния енергиен клас и го запишете в договора.

Минималните гаранционни срокове са определени с Наредба № 2 от 2003 г. и текат от въвеждането в експлоатация: 10 години за новите строителни конструкции, 5 години за хидро-, топло- и звукоизолациите в неагресивна среда, 5 години за довършителните работи и вътрешните инсталации. Тези срокове уреждат отношенията между инвеститора и строителя. Вашите права към продавача произтичат от договора и общите правила за отговорност за недостатъци, затова запишете гаранционните ангажименти на инвеститора и към вас.

За имоти близо до морето попитайте и за външните метални елементи. Влагата и солта ускоряват корозията на парапети, обковки и конзоли.

9. Срокове, неустойки и промени по проекта

„Очакван срок за завършване“ не е срок. В договора трябва да има поне три дати: за груб строеж, за въвеждане в експлоатация и за подписване на нотариалния акт. Полезно е да има и дата за предаване на владението.

Неустойката трябва да тече автоматично при забава, без да се налага да доказвате вреди, и да е определена ясно: например процент от платената сума за всеки ден или месец забава. Ако договорът предвижда неустойка само за купувача, това е сигнал за неравнопоставеност.

Обърнете внимание на клаузата за непреодолима сила. Често в нея се вписват „забавяния в администрацията“, „поскъпване на материалите“ или „липса на работна ръка“. Това са обичайни рискове на всеки строителен проект, а не непреодолима сила. Клауза, която ги прехвърля върху вас, обезсмисля всички срокове.

Предвидете и какво става при сериозно закъснение: например право да развалите договора след определен брой месеци, с връщане на платеното и неустойка. Ако инвеститорът не изпълни, първата стъпка е писмена покана с разумен срок. Следващите стъпки, като разваляне на договора или иск за обявяването му за окончателен, изискват адвокат.

10. Разходите извън цената и реалното състояние на района

Освен цената предвидете бюджет и за:

• местен данък при придобиване: законът позволява от 0,1% до 3%, а в Община Бургас ставката е 3%; изчислява се върху по-високата стойност от договорената цена и данъчната оценка;
• нотариална такса и такса за вписване в Имотния регистър;
• присъединяване към електро- и ВиК мрежите, ако не е включено в цената;
• паркомясто или гараж: проверете дали купувате самостоятелен обект, или само право на ползване на място в двора;
• такса поддръжка, особено в комплекси с охрана, басейн и озеленяване;
• кухня, осветление, климатици и обзавеждане, които при новото жилище почти винаги са отделен разход.

Цената на ново жилище от регистриран по ДДС инвеститор обикновено включва ДДС, но го проверете изрично в договора.

Районът е отделна проверка. Има ли изградена улица, канализация и улично осветление, или общината тепърва ще ги изгражда? Къде са най-близкото училище, детска градина и спирка? Около Бургас проверете и близостта до натоварени пътища, летището и промишлени зони. Посетете мястото в делничен ден сутрин, вечерта и през уикенда. Край морето отидете и през юли, и през януари: някои квартали са съвсем различни места през двата сезона.

Проверките, които най-често се пропускат

Как да проверите дали имотът или теренът има тежести

Имотният регистър се поддържа от Агенцията по вписванията и е публичен. Справка може да се направи чрез отдалечения достъп на агенцията или в Службата по вписванията по местонахождение на имота, където можете да поискате и удостоверение за тежести. Търсите ипотеки, възбрани, вписани искови молби и вече вписани сделки със същия обект. Удостоверенията, издадени след 19 март 2018 г., могат да се проверят онлайн за автентичност по код. Сверете идентификатора и границите на имота и в кадастъра.

Предварителните договори обикновено не се вписват и не се виждат в регистъра. Затова поискайте от инвеститора писмена декларация, че обектът не е обещан на друго лице, и списък на апартаментите, дадени като обезщетение на собственика на земята.

Ипотека върху терена и банково финансиране на строежа

Много проекти се финансират с банков кредит, обезпечен с ипотека върху земята и бъдещата сграда. Това само по себе си не е лош знак: банката е анализирала проекта и следи изпълнението му. Рискът е друг. Докато ипотеката не бъде заличена за вашия апартамент, той служи за обезпечение на дълга на инвеститора.

Попитайте коя банка финансира проекта и при какви условия освобождава отделните обекти. Най-добре е да видите писмо или клауза, според която банката дава съгласие за заличаване на ипотеката върху вашия обект срещу плащане на определена сума. Някои банки изискват вноските на купувачите да постъпват по сметка при тях. За вас това е полезно, защото парите погасяват дълга, обезпечен с вашия апартамент.

Какво се случва, ако строителството спре

Предварителният договор не ви прави собственик. Ако инвеститорът изпадне в несъстоятелност преди нотариалния акт, вие сте кредитор с парично вземане, а обезпечените кредитори, като банката с ипотека, се удовлетворяват от имота преди вас. Ако вече имате нотариален акт за обекта в груб строеж и той е освободен от ипотеката, позицията ви е много по-силна: притежавате апартамента и идеални части от общите части, а собствениците могат да се организират да довършат сградата. Това е бавно и скъпо, но е възможно.

Ако забележите, че на обекта не се работи седмици наред, документирайте състоянието, поискайте писмено обяснение и се свържете с другите купувачи. Колкото по-рано се консултирате с адвокат, толкова повече възможности остават.

Как да разберете дали гледката може да бъде застроена

Гледката не е право, а следствие от това какво позволява подробният устройствен план за съседните имоти. Поискайте от общината информация за устройствената зона и показателите на застрояване на парцелите между вас и морето или парка: допустима височина, плътност и интензивност. Проверете дали за тях вече има издадени разрешения за строеж. Ако съседният парцел е празен, но в зона за многоетажно строителство, не плащайте премия за гледка.

Покупка на зелено с ипотечен кредит

От 1 октомври 2024 г. банките прилагат изисквания на БНБ за жилищните кредити: размерът на кредита до 85% от стойността на имота, плащанията по дълга до 50% от месечния доход и срок до 30 години. Банката определя стойността чрез свой оценител. Ако оценката излезе под договорената цена, собственото ви участие расте.

Практическият проблем е времето. Банката обикновено иска обект, върху който да учреди ипотека, а условията за финансиране преди груб строеж или преди въвеждане се различават между банките. Вноските в ранния етап често са от собствени средства. Затова:

• вземете предварително одобрение, преди да подпишете;
• съгласувайте схемата на плащане с изискванията на банката;
• договорете право да се откажете и да получите капарото си обратно, ако кредитът бъде отказан по независещи от вас причини.

Как да разчетете вноската, която можете да поемате спокойно за 30 години, обясняваме в отделна статия.

Документи, които да поискате преди капарото

• Нотариален акт за земята или за учреденото право на строеж
• Договор със собственика на земята, ако той получава апартаменти като обезщетение
• Кадастрални данни или скица на поземления имот
• Актуално удостоверение за тежести
• Разрешение за строеж с отбелязване, че е влязло в сила
• Одобрени чертежи на етажа и на апартамента
• Името на лицето, упражняващо строителен надзор
• Актуално състояние на дружеството от Търговския регистър
• Доказателство, че строителят е вписан в регистъра на строителите
• Таблица с площите: застроена, идеални части, чиста по помещения, тераси
• Спецификация на степента на завършване
• Информация за ипотеката върху терена и условията за заличаването ѝ
• Проект на предварителния договор с всички приложения

На по-късен етап: Акт 14 и документа, с който общината констатира грубия строеж, а при завършване разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация, техническия паспорт и сертификата за енергийните характеристики на сградата.

10 въпроса, които да зададете на инвеститора

1. Кой е собственикът на земята и на какво основание строите?
2. Има ли ипотека върху терена или строежа, в полза на коя банка и как ще бъде заличена за моя апартамент?
3. Кой е строителят и кои ваши завършени сгради мога да посетя?
4. Кои апартаменти са дадени като обезщетение на собственика на земята и колко са вече продадени?
5. На какъв етап е строежът и кога реално очаквате Акт 14 и въвеждане в експлоатация?
6. Какво точно включва цената: ДДС, общи части, паркомясто, присъединяване към мрежите?
7. Каква е чистата площ по помещения и какво отклонение на площта приемате в договора?
8. Каква неустойка поемате при забава и от кой момент започва да тече?
9. Какво става с моите вноски, ако строежът спре или ако банката ми откаже кредит?
10. Кой ще управлява сградата след въвеждането, каква ще е таксата поддръжка и какво включва тя?

Отговорите са важни, но още по-важно е кои от тях инвеститорът е готов да запише в договора.

Често задавани въпроси

Преди да платите капарото

Ако сте харесали проект в Бургас или по Южното Черноморие, можем да прегледаме заедно наличните документи още преди капарото: кое е налице, какво липсва и какво да поискате от инвеститора. Ще ви помогнем да сравните предложението с други проекти по еднакви показатели, а не по цената от обявата. Правният преглед на договора остава работа за адвокат, а ние ще ви помогнем да стигнете до него с правилните въпроси.

Вижте актуалните ни имоти в строеж, разгледайте страницата полезно за купувачи или свържете се с нас.

Статията е с информационна цел и не замества индивидуална правна, финансова или техническа консултация.